• “三道紅線”壓頂 年底房企股權融資大增

    來源:青州新聞網     時間: 2020-12-09 15:08:34     


    今年突如其來的疫情打破了房地產行業原有的發展節奏,行業在經歷低谷后率先復蘇,展現出較強的韌性。不過,在地方調控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規穿透式監管下,高負債房企面臨較大壓力,以期通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。

    據同策研究院監測的房企融資報告顯示,11月份,40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元,占比23.50%,環比大幅上漲331.2%。在業內人士看來,在“三道紅線”之下,未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。

    11月40家房企股權融資環比增331.2%

    “三道紅線”即剔除預收款后的負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比不低于1。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。根據“三道紅線”要求,幾乎所有擴張迅速、規模較大的房企都不同程度地中招。

    眾所周知,房地產投資大、周期長,融資是最關鍵的環節。業內人士認為,圍繞房地產行業已經形成了非常大的金融生態。一直以來,房地產和金融相互促進,金融離不開實體,房地產業的發展也需要金融的支持。由此,房企依賴金融加速擴張,甚至出現過度金融化的現象,資金鏈斷裂的風險也隨之增加。“三道紅線”的出現對于房企來說,無異于“打蛇打在七寸”上。

    在“三道紅線”壓力之下,房企開啟“降負”通道,除了加速銷售回款之外,股權融資也大幅增加。據同策研究院監測的房企融資報告顯示,11月,40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元,占比23.50%,環比大幅上漲331.2%,其中包括恒大集團轉讓所持廣匯實業40.96%的股份,獲得148.5億元,融創服務與金科服務、世茂服務拆分上市分別獲得融資折合分別為48.7億、10.19億與2.55億元。國泰君安研報稱,股權融資不會增加有息負債,同時可以增厚權益,對改善公司負債水平作用顯著。

    事實上,在日前舉辦的“2020年華夏房地產投融資高峰論壇”上,業內人士以財經視角解讀“三道紅線”下房企的融資邏輯和破局之道。其中,力高地產控股集團副總裁梁婉嬋稱,“三道紅線”促進房企間的股權合作,包括很多金融機構也涉足房企股權投資領域,比如在百強房企之間、房企和金融機構之間、房企和小型地產商之間的股權合作。

    “過去金融機構并不愿意做股權投資,因為股權投資要承擔市場風險,而是傾向于做債務投資?,F在看來,‘三道紅線’管理的是有息負債,實際上是債務投資,而股權投資還是獲支持的。”中南建設董秘梁潔表示,當房價不再上漲,在“三道紅線”約束之下,企業的融資優勢沒有之前那么有利,即使融資能力再強,有息負債的增加最多就是15%。此時,企業的差異性就更明顯地體現出來。比如,運營管理能力強的企業,投資準確度高,周轉效率高,能夠贏得更多的股權投資。

    從這個角度來看,“三道紅線”也給一些企業帶來了機遇。中奧地產資本運營總經理鄧志超就表示,“三道紅線”的約束讓更多的房企意識到需要進行股權合作,比如在土地市場上,一些企業因此增加了拿地的機會。

    原財政部科學研究院MPA碩士研究生導師/博士、錦州銀行非執行董事呂飛也表示,在現有的市場環境下,現金流充沛、產業結構調整到位的企業,是一次難得的開拓市場機遇,可以通過并購獲得優質項目。

    “三道紅線”下房企如何應對融資趨緊?

    在業內人士看來,“三道紅線”雖然劍指房企高負債,但是目的是為了防控房地產金融風險。濰坊銀行投資總監兼投資銀行事業部總經理章延文表示,房地產作為一個高速增長的行業,積累了一定的風險。目前監管的指向也是在去金融化,希望住房恢復正常的消費產品屬性。“三道紅線”的提出并不是打擊房地產,而是針對房地產行業負債率過高的現象,要控制負債率的快速提升,防控房地產行業風險的發生。

    事實上,今年8月16日,銀保監會主席郭樹清就發表文章指出,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日,郭樹清在文章中再次提及,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

    分析人士提出,當前房地產的融資風險需要降下來,以消除“灰犀牛”的威脅。那么,在“三道紅線”下,究竟該如何應對當前市場融資環境變化所帶來的風險?

    呂飛表示,在當前監管政策環境下,對于此前“粗放式”發展的企業肯定是非常困難的,必然會“臨時抱佛腳”,比如找過橋資金補充流動性,降低資產負債率,力求渡過眼前難關,甚至還要處置部分優質資產,加速現金回流,達到監管部門提出的“三道紅線”要求,這都是當前一些企業自救的方法。

    平安證券首席經濟學家鐘正生則指出,隨著融資監管的加強,房企應加速推盤,尋求通過銷售途徑回籠資金,而對拿地和新開工應趨于謹慎,需要警惕由此引發的房地產投資波動。

    中國人民大學商學院教授、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大直言,開發商需要進行經營模式的轉變,由一個金融家變成企業家或者投資者。

    對于未來的融資政策預期,鐘正生分析表示,當前房地產融資監管處于偏緊的狀態,加上“三道紅線”這一常態化的監測機制,預計后續進一步大幅收緊的空間有限,畢竟政策大幅快速收緊也會導致房地產過快失速,產生過度波動的風險。

    編輯:董欣
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