• 多年后,90平小三房會不會不好賣?

    來源:青州新聞網     時間: 2020-12-21 15:20:21     


    現在市面上小三房這么多,五年、十年后會不會不好賣?

    首先,我們需要定 義一下,什么是小三房?

    房間數量肯定是3個,但整個戶型是緊湊型的,而不是舒適型的,根據這個概念,我們把小三房的面積段界定在: 85-95平的三房戶型。

    小三房真的太多了?

    小三房多不多,得和它的競爭對手相比,而同等面積段下,小三房最大的競爭對手就是大兩房了。

    那么,我們來看看, 究竟是小三房多還是大兩房多?

    根據鏈家的掛牌數據來看,從2012年到2020年,市面上掛牌的85-95平的三房戶型為2510套,而這個面積段的兩房則高達7809套。

    同等面積段下,三房戶型是兩房的32%,這個比例真的不多。

    那么新房呢?現在的供應量是什么狀態?

    目前市面上小3房戶型現在已經幾乎成了,上海每一個樓盤的主力戶型,大兩房還是相對較少的。

    這是7090的土地政策和貸款政策雙重約束下的結果:

    2006年,上海頒布了7090政策,自此以后,上海的新房供應的主力戶型集中在90平以下,受制于土地政策,房企不再像過去,可以肆無忌怛造豪宅,多數房企只能做中小戶型。

    而后來二套置業成本的抬升,導致更多的人,想要在買第一套房子的時候,更傾向于一步到位,也就是總價和面積段不變的情況下,擁有更多的房間。

    為了迎合市場,比起過去的舒適大兩房,房企們開始集中火力,做緊湊小三房,也造就了今天的新房市場的供應結果。

    但目前而言,無論是在郊區,還是市區,房屋的供應量還是以二手房為主,因此目前小三房的數量其實沒有大兩房多。

    未來5年內,買小三房的人多,還是大兩房的人多?

    首先可以確定的一個大前提是, 在上海,買中小戶型的購房者仍然是主流。

    就拿上個月的二手房成交數據來說,上個月二手房成交主力總價段普遍小于400萬,占總房源套數的74%;

    而戶型面積段上,50-90平仍然是目前的主力戶型,成交套數占總房源的50.7%。

    所以,無論是小三房還是大兩房,75-95平的戶型面積段,都是目前購房的主流面積段。

    第二個問題來了, 未來買小三房的人多,還是大兩房的人多?

    雖然在同一個總價段里,但其實是兩類購房者的需求,小三房的購房者的基本需求是住得下;

    而大兩房的購房者,在明明可以選擇小三房的情況下,選擇了大兩房,他們的住房需求是住的好。

    總的來說,小三房的購房者更多。

    對很多人來說,并不是當下一定需要三個房間,而是在現在首套三成,二套七成的貸款政策下,二套置業成本是首套的一倍,很多人擔心未來置換不起,所以盡量買到小三房,萬一以后生一胎,二胎,都不用特別擔心。

    也就是說,小三房是很多人心里的一道底線。

    而大兩房的購房者則相對小眾,這類人分三種,一類是丁克家庭,一類是空巢家庭,還有一類是打算生一胎的小夫妻,以后有情況打算再置換。

    因此,小三房的購房者是比大兩房更多的。

    未來5-10年,小三房有沒有可能被取代?

    在75-95平內做三房,已經是戶型空間的極致,在保證三房的前提下,想要住的舒適,唯一的可能性就是換成120平大三房。

    但對于在上海置業的年輕人來說,一步到位的壓力還是比較大的,因此小三房成了大多人的選擇。

    而戶型上,下一步的更新迭代,除非可以做到室內沒有承重墻,自己隨意DIY,自己需要幾個房間就做幾個房間,那時候,被淘汰的也不僅僅是小三房,而是顛覆的舊的戶型體系。

    從技術的角度已經可以做到這樣的水平,但是對于房企而言,這樣做的造價太高,可推廣性太低。

    而且,目前房企比拼的是規模,不是產品,也沒有動力對產品更新迭代。

    因此小三房在未來5-10年,是不會被更新的產品取代的。

    同樣是三房,怎么選擇更明智?

    在市區,開發飽和,地皮稀缺,新房本就風毛菱角,更何況還是小三房產品,如果有這樣的產品,我們要擔心的是搶得到搶不到的問題。

    而在郊區,遍地是小三房的情況下,如果想要買一套流通性好的小三房,那么建議,地鐵旁,低總價,戶型設計上,沒有太大的硬傷即可。

    編輯:董欣
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