• 10大人口凈流入城市,全在三大城市群,下一波是周邊房地產機會

    來源:青州新聞網     時間: 2020-12-21 15:42:01     


    當前及未來,房地產最大的一個特點就是全面普漲時代已經過去,買房的投資邏輯也在發生改變。但如果就此認為房子不能買了,那就大錯特錯,我經常說,任何忽悠你快點買房或千萬別買房的都不負責任。

    買房需求是客觀存在的,我們必須承認。在知道房價不會大漲大跌,市場趨于穩定后,你更要知道全國市場已經呈現嚴重分化的趨勢,在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下,在穩定大局下,各地還是有很大差異的。

    房價穩定可以讓炒房者退出市場,但是有些城市買房可能真的會虧,有的城市至少能保值增值,告別大漲時代,尋求安穩的保值增值是很多購房者的愿望。

    如果調整好自己的心態,并且再掌握一些技巧,基本上就不用太擔心了。

    實際上,國家已經為未來房地產發展方向劃定了區域。國家多次表態已經明確,發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產業、增加就業,足以看出未來城市發展的方向。

    因為國家重點支持,這些城市則會在培育產業和增加就業方面給出很多的政策上的傾斜,那么自然而然會在一定程度上去吸引更多的人口流入進來。

    我們都知道,房地產短期看金融或政策,中期看土地,長期看人口,這就意味著人口在未來相當長時間內起著關鍵性作用,是一個持續永久性的狀態。

    人口是怎么流動的?是隨著城市規劃發展流動的,是隨著產業流動的,是隨著資源流動的,所以從根本上上說,表面上看到的是人口流入,實則背后是影響人口流入的產業和資源的吸引力。

    你心目中的人口流入型城市有哪些呢?近日,一財根據公開數據對42個重點城市整理的《最新十大人口凈流入城市》顯示,當前人口凈流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州,全部來自三個經濟圈,其中珠三角4個,長三角4個,京津冀2個。

    這是否與你的期待一致呢?

    我們平時都是粗略講人口流入,嚴格意義上叫人口凈流入,就是指常住人口與戶籍人口的差值,常住人口大于戶籍人口,就說明該城市人口處于凈流入,反之則為凈流出。

    我們再回頭看這前10個人口凈流入城市,前五個是上海、深圳、北京、東莞和廣州,除了東莞,其他都是一線城市,只是東莞跑到了廣州之前。作為我國經濟總量最大的城市,上海也是我國常住人口和城區人口規模最大的城市,就業機會多、薪資水平高,吸引力最大。

    10個城市中,都分別來自全國三大經濟圈,也是三大城市群,基本上與之前我們的判斷保持了一致性。

    有一個問題,或許大家會不明白,最近這些年隨著大城市問題的增加,也都提出了人口控制和疏解的政策,大城市的常住人口有所減少,你要看人口流向問題。

    這也驗證了這幾年大城市房價穩定的事實,政策嚴格執行,比如北京非首都功能疏解,實際上都是讓房價穩定的重要舉措,但大城市還是大城市,需求依然旺盛,所以依然很堅挺,不可能大幅下跌。

    人口流向決定了房地產發展方向,很顯然,大城市疏解的人口很多是不可能回老家的,就北京而言,大部分都流向了周邊城市,也就是我們常說的環京。所以,我說,未來房地產的機會一定在大城市周邊的城市,即與大城市形成的城市群。

    因為轉移的不僅僅是人口,還包括產業和資源,盡管這個過程比較慢,但是說心里話,隨著京津冀協同發展的落實,你會看到已經打破了行政區劃限制,實現了交通、產業、資源和政策上的融合對接。

    中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示,今后五到十年,中國最大的結構性潛能就是都市圈和城市群加快發展。都市圈的發展,就是在核心城市周邊建大量小鎮,這里面有相當大的房地產發展空間。城市核心區里的人會到周邊小鎮去住,有一些從城市核心區轉移出去的制造業企業,這里面很多就業人口也需要去居住。

    “如果能把都市圈里小鎮的房地產發展起來,對核心城市高房價也會起到一定抑制作用。”劉世錦表示,能逐步降低過高房價,從而降低包括核心城市、都市圈范圍之內的整個住房成本。

    我認為這條路是對的,現在很多人被迫選擇了周邊城市,但是如果從政策上引導,對周邊城市的產業和資源加以傾斜,或許人口流動性就會降下來,解決很多現實問題。

    除了劉世錦,中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵也早就表示過,北京房價很高,中低收入群體甚至有些中等收入群體在北京都難買房,可以在北京轄區外,比如在其周邊的河北地區進行小城鎮建設,雖然離北京有一定距離,但是在解決軌道交通問題的前提下,既能帶動北京周邊這些中小城市的發展,同時也有助于疏解北京的高房價壓力。

    你沒必要杠,說周邊不好,但我想說,你完全可以在北京,這個沒人強迫,但是對于很多中低收入人群無望在北京買房的,完全可以降低需求,但最重要的還是要把交通、產業和資源對接好,光靠老百姓自己自發是不夠的,還需要京津冀協同發展中多方更深入合作。

    城市群是本來就存在的,只是并沒有形成有效的協同發展,未來無論什么規律,一定遵循有人才有未來。房地產也同樣會隨著這個規律走,但你要知道,未來絕對不是房價的紅利,而是宜居宜業的福利,大城市周邊會告別粗放式發展,向高質量過渡,我們應該抓住并把握好吸引人口的最根本的東西。

    很多大城市周邊過去起點低、發展慢,所以才更有潛力在協同發展中找到機會,當大城市發展進入瓶頸期后,絕對下一波紅利是城市群中核心城市的周邊發展機會。

    編輯:董欣
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